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交渉に入っていても流れることが多々ある契約成立に必要なデポジットを支払うまでは、
他の借り手に取られる、あるいは断られる可能性が十分にあります。
例えば、こちらは値引き交渉に入っていて、一応、物件を確保できている状態だと思っていても、
ビル側は別の相手と契約を進めていて、ある日突然、「他に貸すことになった」と言われたります。
また、貸し手側が借り手側を選別する傾向があります。
フィリピン側に秘書などの連絡係がいない、基本的な用語の意味を質問する、など、貸し手側が取引に少しでも不安に感じると、契約が流れることがあります。
不動産専門業者もしくは、現地での仲介の経験が豊富な人に頼んだ方が良いです。

長く借りれば借りるほど家賃が高くなる

長く借りれば借りるほど、家賃が値上がります。
オフィスなどの商業物件の場合、1 年契約、3 年契約、5 年契約などがあり、家賃上昇率は複数年契約で5%〜8%、
1 年契約だと10%が基本です。
1 年契約の場合、家賃上昇率を明記しないことが多いですが、その場合は10%が標準です。
物価上昇率を考えれば5%というのも分からなくはないですが、心情的には、延滞もなくきちんと家賃を払い、
トラブルもない優良テナントには、使えば使うほど安くしてほしいものです。

残業時のエアコンの電気代がランニングコストに影響する

ビルにセントラルエアコンの設備がある場合、そのエアコンは通常、夕方の5 時で停止します。 残業をする人のために、このビルエアコンを稼働させると、1 時間あたり1,500 ペソ程度の費用がかかるのが普通で、ランニングコストに大きく影響します。 多くの残業が予想される場合は、かならず、自前のエアコンを設置できるビルを探すか、ビルエアコンを安く稼働してもらえるビルを探さなくてはなりません。

保証金が家賃の2ヶ月〜 3ヶ月であり、日本より安い。

セキュリティーデポジット(保証金)は通常、2ヶ月〜 3ヶ月であり、
10 ヶ月分くらい預けなければならない日本とは、大きく異なります。
ですので、物件を借りるのは比較的簡単です。
ところが、オーナーが翌年、「契約を更新しない」といえば、もう借りることは出来ません。
内装工事に1 千万円を費やしていても、翌年、更新してくれなければ、
その場所は捨てるしかありません。
仮に、「フロア全体を借りたい」というテナントがいたりすると、40%増しというような法外な率を提示して、
追い出しにかかることもあります。
やや費用をかけて内装工事を行った場合は、複数年契約をしたほうがよいです。
また、複数年契約を途中で破棄し、撤退した場合、保証金は全額没収されます。

どれくらいのオーナーが保証金を返してくるか。

不動産業者の話では

  • 全額返してくれる人が5割
  • 若干、修繕費を引いて返還する人が2割
  • かなりの額を引く人が2割
  • 全く返金しない人が1割

前家賃

前家賃は3ヶ月程度です。この前家賃を「いつの家賃に充当するか」というのは、契約によって様々となっており、要確認です。
最初の2 ヶ月に充当、最終年度の最後に充当など、いろいろなパターンがあります。
最初の頃は資金繰りが苦しいため、重要です。

工事のための無料期間

新築物件などでは、工事をするのに1 〜 2 ヶ月間程度、家賃を免除してくれることがあります。
しかしながら、この期間で工事を完了できることは希で、さらに1 ヶ月から2 ヶ月程度の期間が必要二なるコトがほとんどです。

工事供託金

工事の保証金と称して、着工時に工事金額の10%程度を、ビルが徴収します。
問題なく竣工すれば、全額返却されます。 返却を受けるのも一苦労で、図面一式に加え、いろいろな書類の提出をしなければなりません。 日本と異なり、問題工事が多いため、貸す側が厳しいチェックをする仕組みになっています。

 

 

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